एक नज़र में

लागू क्षेत्रपूरे उत्तर प्रदेश के शहरी किरायेदारी मामलों पर (इलाहाबाद हाई कोर्ट का अगस्त 2026 का फ़ैसला)।
2021 का कानूनUttar Pradesh Regulation of Urban Premises Tenancy Act, 2021 (U.P. Act No. 16 of 2021), 11 जनवरी 2021 से लागू माना गया (धारा 1(4)); पूरा कानून रद्द नहीं हुआ है
हाई कोर्ट फ़ैसलाइंदर भूषण साहनी बनाम कंचन कुमारी जैन (मृत) व अन्य, रिट-ए नं. 13349/2024, 21.08.2026 — धारा 8, 9, 10, 38 और 42 फ़ैसले की तारीख़ से असंवैधानिक (ultra vires) घोषित
रेंट अथॉरिटीफ़ैसले के अनुसार किराया भुगतान और बेदख़ली जैसे विवाद तय करने के लिए रेंट अथॉरिटी जैसी संस्था की गुंजाइश नहीं (पैरा 100); रेंट अथॉरिटी के आदेश से बेदख़ली वाले प्रावधान संपत्ति अंतरण अधिनियम के विरुद्ध (पैरा 106)
नए बेदख़ली मामलेफ़ैसला संपत्ति अंतरण अधिनियम और प्रांतीय लघुवाद न्यायालय अधिनियम, 1887 के तहत दीवानी अदालत (लघुवाद न्यायालय) में वाद की ओर इशारा करता है; सही मंच भवन, किराये और किरायेदारी की तारीख़ पर निर्भर
1972 का कानूनU.P. Urban Buildings (Regulation of Letting, Rent and Eviction) Act, 1972 — 2021 कानून की धारा 46 से निरस्त हुआ था; फ़ैसले के बाद "आवश्यक सीमा तक" फिर लागू (पैरा 108)
नोटिस (सामान्य कानून)किरायानामे में अलग शर्त न हो (और कोई स्थानीय कानून या प्रथा उलटी बात न कहे) तो खेती/कारख़ाने के अलावा किसी काम का किराया महीने-दर-महीने का, 15 दिन के लिखित नोटिस से ख़त्म (संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106); सुप्रीम कोर्ट के अनुसार उत्तर प्रदेश में भी 15 दिन
आगे की स्थितिइस लेख की तारीख़ तक फ़ैसले पर सुप्रीम कोर्ट की किसी रोक की ख़बर सामने नहीं आई थी; आगे के अदालती आदेश या नया कानून स्थिति बदल सकते हैं
महत्वपूर्ण: यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है। हर मामले के तथ्य अलग होते हैं, इसे कानूनी सलाह न मानें। इस विषय का कानून अगस्त 2026 के हाई कोर्ट फ़ैसले से बदला है और आगे के आदेशों से फिर बदल सकता है; कोई भी कदम उठाने से पहले ताज़ा स्थिति की पुष्टि करें।

खाली कराने के कदम: चरण दर चरण

कदमक्या करेंआधार
1. कागज़ इकट्ठा करेंकिरायानामा, किराए की रसीदें/बैंक एंट्री, किरायेदारी शुरू होने की तारीख़, रेंट अथॉरिटी को दी गई सूचना, मकान के स्वामित्व और निर्माण के कागज़धारा 4, 2021 कानून
2. लिखित नोटिस देंहस्ताक्षर करके डाक से भेजें या व्यक्तिगत रूप से दें; अवधि किरायानामे के अनुसार, वरना 15 दिनधारा 106, संपत्ति अंतरण अधिनियम
3. लागू कानून और मंच देखेंइमारत 1972 कानून के दायरे में है या नहीं, किराया कितना है, किरायेदारी कब शुरू हुई और कोई पुराना या लंबित मामला है या नहींहाई कोर्ट फ़ैसला 21.08.2026; 1972 कानून की धारा 2, 20, 21
4. मामला दाखिल करेंतय हुए मंच में बेदख़ली और बकाया किराए का मामला; ख़ुद ताला न लगाएँ, बिजली-पानी बंद न करेंधारा 20, 2021 कानून; धारा 6, विशिष्ट अनुतोष अधिनियम
5. आदेश लागू करानाकब्ज़ा आदेश के अनुसार न्यायालय या प्राधिकारी के ज़रिए ही; पुलिस मदद भी आदेश के तहतसंबंधित मंच की निष्पादन प्रक्रिया

2021 का किरायेदारी कानून क्या कहता है?

उत्तर प्रदेश में किरायेदारी के लिए जनवरी 2021 में अध्यादेश आया और बाद में यह Uttar Pradesh Regulation of Urban Premises Tenancy Act, 2021 बना। इसकी मुख्य बातें:

  • कहाँ लागू: नगर निगम, नगर पालिका क्षेत्र, विकास प्राधिकरण क्षेत्र (जैसे LDA), औद्योगिक विकास क्षेत्र, आवास विकास परिषद की योजनाएँ आदि शहरी इलाक़े (धारा 1(3))।
  • कौन-सा परिसर: रहने, दुकान/व्यापार या शिक्षा के लिए किराए पर दी गई इमारत या उसका हिस्सा। औद्योगिक उपयोग, होटल, लॉज, धर्मशाला और सराय इसमें नहीं आते (धारा 2(c))।
  • बेदख़ली के आधार (जैसे कानून में लिखे थे): धारा 21(2) में रेंट अथॉरिटी के आदेश से बेदख़ली के 13 आधार (a से m) दिए गए थे — जैसे बकाया किराया न देना, बिना अनुमति शिकमी देना, बिना लिखित सहमति ढाँचे में बदलाव, किरायेदारी की अवधि ख़त्म होना, और मकान मालिक को ख़ुद रहने के लिए ज़रूरत।

ध्यान दें: धारा 21 का नाम फ़ैसले के अंतिम आदेश (पैरा 110) की सूची में नहीं है, पर पैरा 106 में हाई कोर्ट ने कहा कि "रेंट अथॉरिटी के आदेश से बेदख़ली वाले प्रावधान" संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 के विरुद्ध हैं, क्योंकि पट्टा ख़त्म होने के तरीक़े उस कानून की धारा 111 में दिए हैं। इसलिए ऊपर के आधारों को नए मामलों के लिए चालू कानून की तरह न पढ़ें।

अगस्त 2026 के हाई कोर्ट फ़ैसले से क्या बदला?

इलाहाबाद हाई कोर्ट की खंडपीठ (न्यायमूर्ति सौमित्र दयाल सिंह और न्यायमूर्ति स्वरूपमा चतुर्वेदी) ने 21 अगस्त 2026 को इंदर भूषण साहनी बनाम कंचन कुमारी जैन (मृत) व अन्य और उससे जुड़ी याचिकाओं में यह कहा:

  • 2021 कानून की धाराएँ 8, 9 और 10 (किराया तय करना, बढ़ाना और निर्धारित करना) और धाराएँ 38 और 42 (जहाँ तक वे लघुवाद न्यायालय अधिनियम की तय प्रक्रिया को पीछे करती हैं; धारा 42 बाक़ी कानूनों पर प्रभावी होने की धारा है) असंवैधानिक घोषित की गईं, क्योंकि ये संसद के बनाए कानूनों से टकराती थीं और इनके लिए राष्ट्रपति की अनुमति नहीं ली गई थी (पैरा 104, 106, 110)।
  • पूरा 2021 कानून रद्द नहीं हुआ; बाक़ी प्रावधान बने हुए हैं।
  • 1972 का पुराना कानून "आवश्यक सीमा तक" अपने-आप फिर लागू माना गया (पैरा 108)।
  • 21 अगस्त 2026 तक पूरी हो चुकी जिन कार्यवाहियों को चुनौती नहीं दी गई थी, वे और उनके तहत बने किरायानामे व तय हुआ किराया सुरक्षित रखे गए (पैरा 110)।

फ़ैसले के बाद बेदख़ली का नया मामला कहाँ जाएगा?

फ़ैसले के पैरा 100 में हाई कोर्ट ने कहा कि संपत्ति अंतरण अधिनियम, प्रांतीय लघुवाद न्यायालय अधिनियम, 1887 और उत्तर प्रदेश सिविल विधि (संशोधन) अधिनियम, 1972 को साथ पढ़ने पर किराया भुगतान और बेदख़ली जैसे विवाद तय करने के लिए रेंट अथॉरिटी जैसी संस्था की गुंजाइश नहीं है। इस फ़ैसले के बाद बेदख़ली के नए मामलों में जो रास्ता सामने आता है, वह है संपत्ति अंतरण अधिनियम के अनुसार किरायेदारी ख़त्म करके दीवानी अदालत (लघुवाद न्यायालय / Small Causes Court) में बेदख़ली का वाद।

जहाँ इमारत 1972 के कानून के दायरे में आती है, वहाँ उस कानून की शर्तें भी देखनी होंगी। उसकी धारा 20(1) बेदख़ली के वाद पर रोक लगाती है, सिवाय धारा 20(2) में लिखे आधारों के, और धारा 21 में मकान मालिक की वास्तविक ज़रूरत या इमारत की जर्जर हालत जैसे आधारों पर विहित प्राधिकारी (Prescribed Authority) से इमारत खाली कराने का प्रावधान है। धारा 2 कुछ श्रेणियों की इमारतों को इस कानून से बाहर रखती है; ऐसी इमारतों पर संपत्ति अंतरण अधिनियम के सामान्य नियम लागू होते हैं।

इसलिए सही मंच इस पर निर्भर करता है कि इमारत कौन-सी है, किराया कितना है और किरायेदारी कब शुरू हुई। यह स्थिति आगे के अदालती आदेशों या कानून में बदलाव से बदल सकती है। इस लेख की तारीख़ (3 नवंबर 2026) तक इस फ़ैसले पर सुप्रीम कोर्ट की किसी रोक की ख़बर सामने नहीं आई थी।

पुरानी किरायेदारी और चल रहे मुकदमों का क्या?

2021 कानून की धारा 46(2) के अनुसार जो मामले इस कानून के लागू होने के समय 1972 के कानून के तहत लंबित थे, वे 1972 के कानून के अनुसार ही चलते और निपटते हैं। जो मामले 21 अगस्त 2026 को रेंट अथॉरिटी या रेंट ट्रिब्यूनल के सामने लंबित थे, उन पर फ़ैसले का असर हर मामले के तथ्यों पर अलग से देखना होगा। अगर आपकी किरायेदारी 2021 से पहले की है या कोई मामला पहले से चल रहा है, तो कागज़ों के साथ यह स्थिति अधिवक्ता को ज़रूर बताएँ।

क्या मकान मालिक बिजली-पानी काट सकता है या ताला लगा सकता है?

नहीं। 2021 कानून की धारा 20 के अनुसार मकान मालिक या प्रॉपर्टी मैनेजर किरायेदार की ज़रूरी सेवाएँ — पानी, बिजली, पाइप वाली रसोई गैस, गलियारे-सीढ़ी की रोशनी, लिफ़्ट, सफ़ाई, पार्किंग, संचार और स्वच्छता सेवाएँ — नहीं रोक सकता। धारा 20 अगस्त 2026 के फ़ैसले में रद्द की गई धाराओं में शामिल नहीं है। किराया न मिले, तब भी रास्ता कानूनी कार्यवाही का ही है।

किरायेदार की तरफ़ से: बेदख़ली का नोटिस मिले तो क्या करें?

  • नोटिस को नज़रअंदाज़ न करें; उसकी तारीख़, आधार और अवधि नोट करें और समय पर लिखित जवाब दें।
  • किराया बैंक/ऑनलाइन से दें और हर भुगतान का रिकॉर्ड रखें। किरायानामे की प्रति अपने पास रखें।
  • किसी न्यायालय या प्राधिकारी से समन आए तो तारीख़ पर हाज़िर हों; ग़ैरहाज़िरी में एकतरफ़ा आदेश हो सकता है।
  • अगर बिना सहमति और बिना कानूनी प्रक्रिया के कब्ज़े से हटाया जाए, तो विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 6 के तहत छह महीने के भीतर दीवानी वाद से कब्ज़ा वापस माँगा जा सकता है।
  • ख़ुद मकान छोड़ना हो तो किरायानामे में लिखा नोटिस दें; कुछ न लिखा हो तो 2021 कानून की धारा 29 में कम से कम एक महीने के नोटिस की बात है।
कार्यालय का संपर्क: राजेश कुमार त्रिपाठी, अधिवक्ता (1993 से नामांकित) — इलाहाबाद हाईकोर्ट, लखनऊ बेंच और लखनऊ की अदालतें।
Rajesh Kumar Tripathi & Associates, MIG-208, Phase 1, T.R.T. L.D.A. Colony, Rajajipuram, Lucknow, Uttar Pradesh 226017
फ़ोन: +91 94504 47257 (सोम–शुक्र, 10:00–17:30) · ईमेल: officerktassociates@gmail.com · ऑनलाइन फ़ॉर्म

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

Kirayedar ghar khali na kare to kya kare — किरायेदार मकान खाली न करे तो क्या करें?

पहले किरायानामा, किराए की रसीदें और किरायेदारी की तारीख़ जैसे कागज़ इकट्ठा करें और संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के अनुसार किरायेदार को लिखित नोटिस दें। 21 अगस्त 2026 के इलाहाबाद हाई कोर्ट के फ़ैसले के बाद बेदख़ली के नए मामलों में दीवानी अदालत (लघुवाद न्यायालय) में वाद का रास्ता सामने आता है, पर सही मंच भवन, किराये की राशि और किरायेदारी की तारीख़ पर निर्भर करता है। खाली कराने का आदेश केवल सक्षम न्यायालय या प्राधिकारी से ही मिल सकता है; ख़ुद ताला लगाना या सामान बाहर करना गैरकानूनी है।

क्या मकान मालिक बिजली-पानी काट सकता है या ज़बरदस्ती ताला लगा सकता है?

नहीं। 2021 के किरायेदारी कानून की धारा 20 के अनुसार मकान मालिक या प्रॉपर्टी मैनेजर किरायेदार की पानी, बिजली, पाइप वाली रसोई गैस, सीढ़ी-गलियारे की रोशनी, लिफ़्ट, सफ़ाई, पार्किंग जैसी ज़रूरी सेवाएँ नहीं रोक सकता। अगस्त 2026 के फ़ैसले में धारा 20 रद्द की गई धाराओं में शामिल नहीं है। अगर किसी व्यक्ति को उसकी सहमति के बिना और कानूनी प्रक्रिया के बिना कब्ज़े से हटाया जाए, तो विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 6 के अंतर्गत वह छह महीने के भीतर दीवानी वाद लाकर कब्ज़ा वापस माँग सकता है।

Makan khali karne ka notice कितने दिन का होना चाहिए?

अगर किरायानामे में कोई अलग शर्त न हो और कोई स्थानीय कानून या प्रथा उलटी बात न कहती हो, तो संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के अनुसार खेती या कारख़ाने के अलावा किसी और काम के लिए दिया गया किराया महीने-दर-महीने का माना जाता है, जिसे 15 दिन के नोटिस से ख़त्म किया जा सकता है। सुप्रीम कोर्ट ने नईम बानो बनाम मोहम्मद रहीस (2024) में कहा कि उत्तर प्रदेश में भी 2003 के संशोधन वाली यही 15 दिन की अवधि लागू है, 1954 का राज्य संशोधन (30 दिन) नहीं। नोटिस लिखित हो, देने वाले या उसकी ओर से हस्ताक्षरित हो, और डाक से भेजा जाए या किरायेदार (या उसके घर पर परिवार के सदस्य) को दिया जाए; ऐसा संभव न हो तो संपत्ति पर किसी साफ़ दिखने वाली जगह चिपकाया जा सकता है। किरायानामे में अलग अवधि लिखी हो, तो वही देखी जाएगी।

क्या अब भी रेंट अथॉरिटी में बेदख़ली की अर्ज़ी दी जा सकती है?

21 अगस्त 2026 के फ़ैसले में इलाहाबाद हाई कोर्ट ने कहा कि किराया भुगतान और बेदख़ली जैसे विवाद तय करने के लिए रेंट अथॉरिटी जैसी संस्था की गुंजाइश नहीं है, और रेंट अथॉरिटी के आदेश से बेदख़ली वाले प्रावधान संपत्ति अंतरण अधिनियम के विरुद्ध हैं। इसलिए नए मामलों में दीवानी अदालत (लघुवाद न्यायालय) में वाद का रास्ता सामने आता है; जिस इमारत पर 1972 का कानून लागू हो, वहाँ उसके आधार और वास्तविक ज़रूरत के मामलों में विहित प्राधिकारी भी देखने होंगे। यह स्थिति आगे के अदालती आदेशों या कानून में बदलाव से बदल सकती है।

क्या किरायानामा (kirayanama) लिखित होना ज़रूरी है?

हाँ। 2021 कानून की धारा 4 के अनुसार इस कानून के लागू होने के बाद कोई भी परिसर किराए पर देना या लेना लिखित अनुबंध से ही होगा, और मकान मालिक व किरायेदार मिलकर इसकी सूचना दो महीने के भीतर रेंट अथॉरिटी को देंगे। 12 महीने से कम की आवासीय किरायेदारी में यह सूचना ज़रूरी नहीं। अगस्त 2026 के फ़ैसले में हाई कोर्ट ने कहा कि किरायानामा बनाने की शर्त से अपने-आप केंद्रीय कानून से टकराव नहीं बनता, और धारा 4 रद्द की गई धाराओं में शामिल नहीं है।

संबंधित गाइड

स्रोत: इलाहाबाद उच्च न्यायालय, इंदर भूषण साहनी बनाम कंचन कुमारी जैन (मृत) व अन्य, रिट-ए नं. 13349/2024, निर्णय दिनांक 21.08.2026, 2026 LiveLaw (AB) 615 (पैरा 100, 104, 106, 108, 110); Uttar Pradesh Regulation of Urban Premises Tenancy Act, 2021 (धारा 1, 2, 4, 20, 21, 29, 46); U.P. Urban Buildings (Regulation of Letting, Rent and Eviction) Act, 1972 (धारा 2, 20, 21); संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (धारा 106, 111); प्रांतीय लघुवाद न्यायालय अधिनियम, 1887; सुप्रीम कोर्ट, नईम बानो बनाम मोहम्मद रहीस (2024); विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 (धारा 6)। अंतिम अद्यतन: 3 नवंबर 2026।

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