एक नज़र में

लागू क्षेत्रRERA अधिनियम पूरे भारत में लागू; यह पेज उत्तर प्रदेश (UP RERA — नोएडा, ग्रेटर नोएडा, गाज़ियाबाद, लखनऊ आदि) की प्रक्रिया बताता है। गुरुग्राम (हरियाणा) के प्रोजेक्ट की शिकायत हरियाणा RERA में होती है।
कानूनरियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18, 31, 40, 43(5), 44, 58, 71
कहाँ शिकायतउत्तर प्रदेश भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण (UP RERA), ऑनलाइन: up-rera.in
शिकायत शुल्क₹1,000, ऑनलाइन (मुआवज़े की शिकायत का भी ₹1,000)
कब्ज़े में देरी परपूरी रकम ब्याज सहित वापस, या कब्ज़ा मिलने तक हर महीने का ब्याज — धारा 18(1)
ब्याज दरSBI की MCLR + 1% (उत्तर प्रदेश के 2018 के नियमों का नियम 9.2; इलाहाबाद हाईकोर्ट 2025)
मुआवज़ाअलग से निर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) तय करते हैं — धारा 71
पैसा न मिले तोवसूली प्रमाण पत्र; भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली — धारा 40(1)
अपीलUP REAT, इंदिरा भवन, लखनऊ — आदेश की प्रति मिलने से 60 दिन (धारा 44)
बिल्डर की अपीलपहले खरीदार को देय पूरी रकम जमा — धारा 43(5)
महत्वपूर्ण: यह लेख केवल सामान्य जानकारी के लिए है। हर मामले के तथ्य अलग होते हैं, इसे कानूनी सलाह न मानें।

कब्ज़े में देरी: धारा 18 के दो रास्ते

धारा 18(1) तब लागू होती है जब बिल्डर (प्रमोटर) बिक्री के अनुबंध में लिखी तारीख तक फ्लैट, प्लॉट या भवन पूरा करके कब्ज़ा न दे सके, या पंजीकरण निलंबित/रद्द होने से उसका कारोबार बंद हो जाए। यह अधिकार किसी दूसरे कानूनी उपाय पर असर डाले बिना मिलता है।

रास्ताक्या मिलता हैकिसके लिए
प्रोजेक्ट से बाहर निकलनाचुकाई गई पूरी रकम, निर्धारित दर से ब्याज सहित, और कानून के अनुसार मुआवज़ाजो खरीदार अब वह फ्लैट नहीं लेना चाहते
प्रोजेक्ट में बने रहनादेरी के हर महीने का ब्याज, कब्ज़ा मिलने तकजो खरीदार फ्लैट लेना चाहते हैं

रिफंड और ब्याज का फैसला प्राधिकरण (Authority) करता है, जबकि मुआवज़ा (compensation) तय करने का अधिकार केवल निर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। सुप्रीम कोर्ट ने Newtech Promoters and Developers बनाम उत्तर प्रदेश राज्य (11 नवंबर 2021, पैरा 86) में यही बँटवारा तय किया, और यह भी कहा कि निर्णायक अधिकारी की शक्तियाँ किसी सदस्य या अधिकारी को नहीं सौंपी जा सकतीं (पैरा 118)। इसलिए ब्याज/रिफंड की शिकायत और मुआवज़े की शिकायत अलग-अलग विकल्प हैं।

UP RERA में ऑनलाइन शिकायत कैसे करें?

  1. UP RERA के पोर्टल up-rera.in पर शिकायत (Complaints) वाले हिस्से में जाएँ और ईमेल या OTP से पंजीकरण/लॉगिन करें।
  2. शिकायत दर्ज करने का विकल्प चुनें। मुआवज़ा माँगना हो तो उसका विकल्प अलग है।
  3. अपना विवरण, बिल्डर का नाम और प्रोजेक्ट का RERA पंजीकरण नंबर भरें, और बताएँ कि क्या इसी मामले में कोई केस किसी दूसरी अदालत में चल रहा है।
  4. विवाद निपटाने का मंच चुनें; पोर्टल पर सुलह (conciliation) का विकल्प भी मिलता है।
  5. दस्तावेज़ अपलोड करें और ₹1,000 फीस ऑनलाइन जमा करें।
  6. मिली हुई शिकायत संख्या सँभालकर रखें; इसी से स्थिति और सुनवाई की तारीख देखी जाती है।

आम तौर पर लगने वाले कागज़:

  • आवंटन पत्र (allotment letter) और बिक्री का अनुबंध / बिल्डर-बायर एग्रीमेंट, जिसमें कब्ज़े की तारीख लिखी हो
  • हर भुगतान की रसीद और बैंक स्टेटमेंट; होम लोन हो तो लोन के कागज़
  • बिल्डर के डिमांड लेटर, ईमेल और पत्राचार
  • कब्ज़े का कोई प्रस्ताव (offer of possession) आया हो तो उसकी प्रति
  • पहचान पत्र

Form M और Form N: कौन सा फ़ॉर्म किसलिए?

UP RERA के पोर्टल पर शिकायत ऑनलाइन फ़ॉर्म से होती है। UP RERA की आधिकारिक उपयोगकर्ता पुस्तिका (user manual) के अनुसार खरीदार के डैशबोर्ड पर दो अलग विकल्प हैं:

Form MForm N
पोर्टल पर नाम"Registered New Complaint (Form M)""Complaint for Compensation (Form N)"
किसके सामनेप्राधिकरण (Authority)निर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer)
किस बात के लिएबिल्डर (प्रमोटर) या एजेंट से कोई भी विवाद: कब्ज़े में देरी पर धारा 18 का रिफंड या ब्याज, कब्ज़ा दिलाना, रजिस्ट्री/कन्वेयंस, सुविधाएँमुआवज़ा (compensation) — धारा 71
कानूनधारा 31धारा 31 और 71
फीस₹1,000₹1,000

रिफंड और ब्याज के लिए Form M, और उसके ऊपर अलग से मुआवज़ा चाहिए तो Form N। सुप्रीम कोर्ट के Newtech फैसले के अनुसार मुआवज़ा तय करना केवल निर्णायक अधिकारी का काम है, इसलिए गलत फ़ॉर्म चुनने से समय बर्बाद हो सकता है।

शिकायत के बाद: सुनवाई, सुलह और आदेश

धारा 31 में शिकायत प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी के यहाँ होती है। सुप्रीम कोर्ट ने Newtech फैसले (पैरा 120) में माना कि शिकायतों की सुनवाई प्राधिकरण का एक सदस्य कर सकता है; धारा 81 में यह शक्ति सौंपी जा सकती है। कई मामले सुलह से भी निपटते हैं: UP RERA के जनवरी 2026 के आँकड़ों के अनुसार उसके सुलह मंच से 1,617 खरीदारों के मामले निपटे (नीचे पूरी तालिका)।

UP RERA कंप्लेंट का स्टेटस कैसे देखें: केस स्टेटस, कॉज़ लिस्ट, ऑनलाइन सुनवाई

  • शिकायत का स्टेटस: मई 2026 की रिपोर्टों में UP RERA की ओर से बताया गया तरीका: up-rera.in के मुख पृष्ठ पर "Complaints" टैब में "Complaint Status" खोलें और शिकायत संख्या डालें। इससे केस की फ़ाइल और कार्यवाही की स्थिति दिखती है।
  • अपनी शिकायतें: लॉगिन करने पर शिकायतकर्ता के डैशबोर्ड में "Registered Complaints" में दाखिल शिकायतें दिखती हैं; बिना जमा किए सहेजे गए फ़ॉर्म "Pre-Registered" में रहते हैं।
  • ऑनलाइन सुनवाई: UP RERA सुनवाई वीडियो से भी करता है। उपयोगकर्ता पुस्तिका के अनुसार डैशबोर्ड पर "Get Virtual Hearing Link" से सुनवाई का लिंक मिलता है।
  • सुनवाई की तारीख और कॉज़ लिस्ट: अगली तारीख शिकायत के स्टेटस में देखें। पोर्टल पर कॉज़ लिस्ट किस नाम के मेन्यू में मिलती है, इसकी पुष्टि हम आधिकारिक स्रोत से नहीं कर पाए, इसलिए पोर्टल पर देखकर पुष्टि करें।
  • वसूली प्रमाण पत्र (RC): "Request" टैब में "View RC Status" से RC की स्थिति देखी और डाउनलोड की जा सकती है।

मेन्यू के नाम पोर्टल पर बदलते रहते हैं। जो नाम ऊपर लिखे हैं, स्क्रीन पर उनसे अलग दिखें, तो मिलते-जुलते विकल्प से चलें। शिकायत संख्या, पंजीकरण के समय दी गई ईमेल और मोबाइल नंबर सँभालकर रखें; सुनवाई की सूचना इन्हीं पर आती है।

आदेश के बाद भी पैसा न मिले: वसूली प्रमाण पत्र (धारा 40)

धारा 40(1) कहती है कि बिल्डर ब्याज, जुर्माना या मुआवज़ा न चुकाए तो वह रकम भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली जाएगी। UP RERA इसके लिए वसूली प्रमाण पत्र (Recovery Certificate, RC) जारी करता है, जो वसूली के लिए ज़िलाधिकारी (कलेक्टर) को जाता है।

बिल्डरों की दलील थी कि धारा 40(1) में केवल ब्याज, जुर्माना या मुआवज़ा वसूल हो सकता है, मूल रकम नहीं। सुप्रीम कोर्ट ने Newtech फैसले (पैरा 140–141) में यह दलील नहीं मानी और कहा कि प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी ने जो रकम खरीदार को लौटाने के लिए तय की है, वह पूरी इसी तरह वसूल हो सकती है।

UP RERA के आँकड़े: आदेश और असली पैसे के बीच का अंतर

RC जारी होना और पैसा खाते में आना, दो अलग बातें हैं। UP RERA ने समय-समय पर जो आँकड़े बताए, वे यह फ़र्क साफ़ दिखाते हैं:

कब और किसने बतायाआँकड़े
UP RERA सचिव का बयान (प्राधिकरण बनने से अगस्त 2023 तक के आँकड़े)8,575 खरीदारों को ₹3,105 करोड़ के RC जारी; इनमें से ₹630.70 करोड़ ही 3,421 शिकायतकर्ताओं तक पहुँचे (लगभग 20%); ₹338.17 करोड़ के 1,185 मामले आपसी समझौते से निपटे
UP RERA अध्यक्ष, जुलाई 2025अब तक कुल ₹1,410 करोड़ वसूल, 5,700 RC के आधार पर; साल-दर-साल: 2023 में ₹380 करोड़, 2024 में ₹463 करोड़, 1 जनवरी से 15 जुलाई 2025 तक ₹251 करोड़
UP RERA अध्यक्ष, जनवरी 2026 (2025 के अंत तक के आँकड़े)6,018 RC जारी; RC के तहत ₹1,505 करोड़ खरीदारों के खातों में; RC जारी होने के बाद 1,734 मामलों में ₹535 करोड़ का निपटारा; सुलह मंच से 1,617 खरीदार (₹648 करोड़); आपसी समझौते से 3,073 खरीदार (₹1,872 करोड़); आदेश मानकर 6,610 मामले (₹3,400 करोड़)

इन आँकड़ों से तीन बातें निकलती हैं:

  • RC मिलना पैसा मिलना नहीं है। अगस्त 2023 तक के आँकड़ों में ₹3,105 करोड़ के RC के मुकाबले लगभग 20% रकम ही खरीदारों तक पहुँची थी।
  • वसूली की रफ़्तार बढ़ी है। 2023 में ₹380 करोड़ और 2024 में ₹463 करोड़ वसूले गए; जनवरी 2026 तक RC के तहत कुल ₹1,505 करोड़ खरीदारों के खातों में पहुँचे।
  • ज़्यादातर मामले ज़बरदस्ती की वसूली से नहीं, समझौते या आदेश मानने से निपटते हैं। जनवरी 2026 के आँकड़ों में सुलह, आपसी समझौते और आदेश मानने से कुल 11,300 मामले (₹5,920 करोड़) निपटे।

आँकड़े UP RERA के अध्यक्ष और सचिव के बयानों पर आधारित मीडिया रिपोर्टों से लिए गए हैं (स्रोत नीचे)। अलग-अलग बयानों में गिनती की इकाई अलग है (खरीदार, मामले या RC), इसलिए इन्हें आपस में सीधे भाग या जोड़कर न देखें।

अपील: UP REAT (लखनऊ) और फिर हाईकोर्ट

चरणकहाँसमय और शर्त
पहला आदेशUP RERA (प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी)—
अपील — धारा 44उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट अपीलीय अधिकरण (UP REAT), चौथी मंज़िल, इंदिरा भवन, लखनऊ; ई-फाइलिंग: efilingreat.up.gov.inआदेश की प्रति मिलने से 60 दिन; उचित कारण हो तो देरी माफ़ हो सकती है। खरीदार की अपील फीस ₹1,000
बिल्डर की अपील — धारा 43(5)UP REATपहले जुर्माने का कम से कम 30%, या खरीदार को देय पूरी रकम (ब्याज और मुआवज़े सहित) जमा करनी होगी
दूसरी अपील — धारा 58उच्च न्यायालयREAT के आदेश की सूचना से 60 दिन; केवल विधि के सारवान प्रश्न पर (सिविल प्रक्रिया संहिता की धारा 100 के आधार)

सुप्रीम कोर्ट ने Newtech फैसले (पैरा 125–137) में धारा 43(5) की पहले जमा करने की शर्त को सही ठहराया: खरीदार और बिल्डर अलग वर्ग हैं, और अपील का अधिकार कानून से मिलता है, इसलिए उस पर शर्त लगाई जा सकती है। इलाहाबाद हाईकोर्ट की लखनऊ बेंच ने यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम राज कुमार गोयल (2025) में कहा कि जमा की गई रकम खरीदार के हक़ की रकम में समायोजित हो सकती है, अपील सफल न हो तो उसका रिफंड नहीं होता, और MCLR + 1% की ब्याज दर सही है।

UP REAT लखनऊ में है। इसलिए नोएडा-ग्रेटर नोएडा जैसे ज़िलों के मामले भी अपील में लखनऊ पहुँचते हैं, और ऊपर का YEIDA (ग्रेटर नोएडा) वाला मामला हाईकोर्ट की लखनऊ बेंच में ही तय हुआ।

RERA, Consumer Court या NCLT: कौन सा मंच किसलिए?

मंचकिसलिएध्यान रखें
UP RERAधारा 18 में रिफंड या देरी का ब्याज; निर्णायक अधिकारी से मुआवज़ाप्रोजेक्ट RERA में पंजीकृत हो; वसूली RC से
उपभोक्ता आयोगसेवा में कमी के लिए रिफंड और हर्जानास्तर चुकाई गई रकम से: ₹50 लाख तक ज़िला, ₹50 लाख–₹2 करोड़ राज्य, ₹2 करोड़ से ऊपर राष्ट्रीय आयोग (2021 के नियम)
NCLT (दिवाला संहिता, धारा 7)बिल्डर कंपनी के ख़िलाफ़ दिवाला प्रक्रियाएक प्रोजेक्ट के कम से कम 100 आवंटी या कुल आवंटियों का 10%, जो भी कम हो, मिलकर आवेदन करें; यह सामूहिक प्रक्रिया है, व्यक्तिगत रिफंड का रास्ता नहीं

सुप्रीम कोर्ट ने Imperia Structures बनाम अनिल पटनी (2020) में कहा कि RERA की धारा 79 उपभोक्ता आयोग का रास्ता बंद नहीं करती, क्योंकि धारा 88 के अनुसार RERA दूसरे कानूनों के अतिरिक्त है; खरीदार अपना मंच चुन सकता है।

नोएडा-ग्रेटर नोएडा के अटके प्रोजेक्ट: अमिताभ कांत समिति वाली नीति

उत्तर प्रदेश मंत्रिमंडल ने 19 दिसंबर 2023 को अटके (legacy stalled) आवासीय प्रोजेक्ट्स पर अमिताभ कांत समिति की सिफ़ारिशें लागू करने को मंज़ूरी दी। इसमें बिल्डरों के प्राधिकरण को देय बकाये पर दो "ज़ीरो पीरियड" के ब्याज और जुर्माने में छूट है: कोविड का समय (मार्च 2020 से मार्च 2022) और ओखला पक्षी विहार के पास NGT की निर्माण रोक का समय (अगस्त 2013 से जून 2015)। व्यावसायिक, खेल और मनोरंजन प्रोजेक्ट इसमें शामिल नहीं हैं। उद्देश्य यह था कि बकाये के झगड़े में अटकी खरीदारों की रजिस्ट्री और सब-लीज़ डीड तुरंत हो।

जनवरी 2026 की मीडिया रिपोर्टों के अनुसार, नोएडा प्राधिकरण के इस ढाँचे में 57 ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट हैं, 6,855 पात्र फ्लैटों में से लगभग 4,134 (करीब 60%) की रजिस्ट्री हो चुकी थी, और ₹872 करोड़ बकाया वसूला गया था।

यह नीति बिल्डर और प्राधिकरण के बीच के बकाये से जुड़ी है। RERA में खरीदार की अपनी शिकायत का रास्ता अलग है।

पूरा पैसा देने के बाद भी बिल्डर पज़ेशन नहीं दे रहा (builder possession nahi de raha)

पहले यह देखें कि देरी किस तरह की है, क्योंकि रास्ता उसी से तय होता है:

हालतRERA में क्या माँगा जा सकता है
प्रोजेक्ट अधूरा है, अनुबंध की तारीख निकल गईधारा 18(1): पूरा पैसा ब्याज सहित वापस, या कब्ज़ा मिलने तक हर महीने का ब्याज
भवन बन गया, अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) आ गया, फिर भी कब्ज़ा या रजिस्ट्री नहींकब्ज़ा और कन्वेयंस डीड दिलाने का आदेश; धारा 17(1) के अनुसार OC जारी होने से 3 महीने में कन्वेयंस होनी चाहिए (जहाँ स्थानीय कानून कुछ और न कहे)
बिल्डर बिना OC के कब्ज़ा दे रहा हैधारा 11(4)(b) के अनुसार OC या कम्प्लीशन सर्टिफिकेट लेना और खरीदार को उपलब्ध कराना बिल्डर की ज़िम्मेदारी है

शिकायत से पहले:

  1. अनुबंध में कब्ज़े की तारीख, देरी पर ब्याज की शर्त और भुगतान की अनुसूची निकालें।
  2. सारे भुगतान का हिसाब एक जगह बनाएँ: तारीख, रकम, रसीद नंबर, बैंक का लेन-देन।
  3. UP RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट का पंजीकरण नंबर खोलकर बिल्डर की घोषित पूरा होने की तारीख और कोई बढ़ी हुई तारीख (extension) देखें।
  4. बिल्डर को ईमेल या रजिस्टर्ड डाक से लिखित में कब्ज़े की तारीख पूछें; जवाब या चुप्पी, दोनों सबूत बनते हैं।
  5. तय करें कि फ्लैट चाहिए (ब्याज) या पैसा वापस (रिफंड)। यह फ़ैसला शिकायत की माँग तय करता है।

एक ही प्रोजेक्ट के कई खरीदार एक जैसी शिकायत करें, तो सुनवाई में तथ्य साफ़ होते हैं, लेकिन हर खरीदार की रकम और अनुबंध की तारीख अलग होती है, इसलिए हर किसी का हिसाब अलग लगता है।

पज़ेशन लेटर (ऑफ़र ऑफ़ पज़ेशन) में क्या जाँचें

  • OC की प्रति: पज़ेशन लेटर के साथ अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) या कम्प्लीशन सर्टिफिकेट माँगें। धारा 11(4)(b) में यह बिल्डर की ज़िम्मेदारी है। OC के बिना दिया गया "कब्ज़ा" आगे बिजली, पानी, रजिस्ट्री और लोन में अड़चन बन सकता है।
  • कार्पेट एरिया: धारा 2(k) के अनुसार कार्पेट एरिया फ्लैट का शुद्ध इस्तेमाल लायक फ़र्श क्षेत्र है, जिसमें बाहरी दीवारें, सर्विस शाफ़्ट, अलग बालकनी/बरामदा और अलग खुली छत शामिल नहीं, पर अंदर की दीवारें शामिल हैं। अनुबंध में लिखा कार्पेट एरिया और अंतिम माप मिलाएँ; एरिया बदला हो तो कीमत अनुबंध की शर्त के अनुसार ही बदल सकती है।
  • फ़ाइनल डिमांड: हर मद (बकाया किस्त, रखरखाव, बिजली मीटर, क्लब, पार्किंग, जमा राशि, GST) को अनुबंध से मिलाएँ। जो मद अनुबंध में नहीं, उस पर लिखित आपत्ति दें।
  • देरी का ब्याज: देखें कि देरी की अवधि का ब्याज फ़ाइनल डिमांड में समायोजित हुआ या नहीं। धारा 19(7) में खरीदार की देरी पर भी ब्याज लगता है, इसलिए दोनों तरफ़ का हिसाब देखें।
  • मौके का निरीक्षण: फ्लैट देखकर कमियों की सूची लिखित में दें। कब्ज़े के 5 साल में ढाँचे की खराबी बिल्डर को 30 दिन में बिना शुल्क ठीक करनी होती है (धारा 14(3))।
  • समय: धारा 19(10) के अनुसार OC जारी होने के 2 महीने में कब्ज़ा लेना खरीदार की ज़िम्मेदारी है। कोई मद विवादित हो, तो कब्ज़ा लेते समय अपनी आपत्ति लिखित में दर्ज कराएँ।
  • रजिस्ट्री: कन्वेयंस डीड या सब-लीज़ डीड की तारीख लिखित में लें (धारा 17(1))।

शिकायत से पहले: ये बातें जाँच लें

  • कब्ज़े की तारीख: बिक्री के अनुबंध में लिखी तारीख और कोई "grace period" शर्त देखें। प्रोजेक्ट के पंजीकरण में बिल्डर ने पूरा करने की जो समय-सीमा घोषित की है, वह UP RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट विवरण में दिखती है।
  • एकतरफ़ा शर्तें: सुप्रीम कोर्ट ने Pioneer Urban Land बनाम गोविंदन राघवन (2019) में कहा कि बिल्डर के पक्ष में बनी पूरी तरह एकतरफ़ा शर्तें अनुचित व्यापार प्रथा हैं, और खरीदार उनसे बँधा नहीं है।
  • कब्ज़ा लेने का समय: अधिभोग प्रमाण पत्र (OC) मिलने के बाद खरीदार को 2 महीने में कब्ज़ा लेना होता है (धारा 19(10))।
  • निर्माण की खराबी: कब्ज़े के 5 साल के भीतर ढाँचे की खराबी बिल्डर को 30 दिन में बिना शुल्क ठीक करनी होती है (धारा 14(3))।
  • भुगतान का रिकॉर्ड: हर भुगतान बैंक से और रसीद के साथ हो; नकद भुगतान साबित करना कठिन होता है।
कार्यालय का संपर्क: राजेश कुमार त्रिपाठी, अधिवक्ता (1993 से नामांकित) — इलाहाबाद हाईकोर्ट, लखनऊ बेंच और लखनऊ की अदालतें।
Rajesh Kumar Tripathi & Associates, MIG-208, Phase 1, T.R.T. L.D.A. Colony, Rajajipuram, Lucknow, Uttar Pradesh 226017
फ़ोन: +91 94504 47257 (सोम–शुक्र, 10:00–17:30) · ईमेल: officerktassociates@gmail.com · ऑनलाइन फ़ॉर्म

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

UP RERA में शिकायत कैसे करें और फीस कितनी है?

शिकायत UP RERA के पोर्टल (up-rera.in) पर ऑनलाइन होती है: पंजीकरण करें, प्रोजेक्ट का RERA पंजीकरण नंबर और बिल्डर का विवरण भरें, शिकायत का प्रकार चुनें, दस्तावेज़ अपलोड करें और ₹1,000 फीस ऑनलाइन जमा करें। मुआवज़े (compensation) की शिकायत का विकल्प अलग है और उसकी फीस भी ₹1,000 है। जमा करने के बाद मिली शिकायत संख्या से स्थिति देखी जाती है।

फ्लैट के possession में देरी पर कितना ब्याज मिलता है?

RERA की धारा 18(1) में देरी के हर महीने का ब्याज, या प्रोजेक्ट छोड़ने पर पूरी रकम ब्याज सहित, "निर्धारित दर" पर मिलता है। उत्तर प्रदेश में यह दर भारतीय स्टेट बैंक की MCLR + 1% मानी जाती है; उत्तर प्रदेश (बिक्री के अनुबंध) नियमावली, 2018 के नियम 9.2 में यही दर है, और इलाहाबाद हाईकोर्ट ने 2025 में UP REAT के MCLR + 1% वाले आदेश को सही माना। मुआवज़ा (compensation) अलग से निर्णायक अधिकारी तय करते हैं।

RERA के आदेश के बाद भी बिल्डर पैसा न दे तो क्या करें?

RERA की धारा 40(1) में आदेश की रकम भू-राजस्व के बकाये की तरह वसूली जाती है। इसके लिए UP RERA वसूली प्रमाण पत्र (recovery certificate) जारी करता है, जो ज़िलाधिकारी (कलेक्टर) के पास वसूली के लिए जाता है। सुप्रीम कोर्ट ने Newtech Promoters बनाम उत्तर प्रदेश राज्य (2021) में कहा कि मूल रकम का रिफंड भी इसी तरह वसूल हो सकता है, केवल ब्याज या जुर्माना नहीं।

UP RERA के आदेश के खिलाफ अपील कहाँ और कितने दिन में होती है?

अपील उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट अपीलीय अधिकरण (UP REAT), इंदिरा भवन, लखनऊ में होती है, आदेश की प्रति मिलने से 60 दिन के भीतर (धारा 44)। ई-फाइलिंग efilingreat.up.gov.in पर होती है और खरीदार की अपील फीस ₹1,000 है। बिल्डर अपील करे तो उसे पहले खरीदार को देय पूरी रकम जमा करनी होती है (धारा 43(5))। UP REAT के आदेश के खिलाफ 60 दिन में हाईकोर्ट में अपील होती है, केवल विधि के सारवान प्रश्न पर (धारा 58)।

RERA में शिकायत करें या Consumer Court में?

दोनों रास्ते खुले हैं। सुप्रीम कोर्ट ने Imperia Structures बनाम अनिल पटनी (2020) में कहा कि RERA, उपभोक्ता आयोग में शिकायत का रास्ता बंद नहीं करता, और खरीदार चुन सकता है। उपभोक्ता आयोग का स्तर चुकाई गई रकम से तय होता है: ₹50 लाख तक ज़िला आयोग, ₹50 लाख से ₹2 करोड़ तक राज्य आयोग, उससे ऊपर राष्ट्रीय आयोग। एक ही राहत के लिए दोनों जगह साथ-साथ केस चलाने से बचें।

UP RERA में Form M और Form N में क्या फ़र्क है?

Form M से प्राधिकरण (Authority) के सामने बिल्डर या एजेंट के खिलाफ कोई भी शिकायत होती है, जैसे धारा 18 में रिफंड या देरी का ब्याज। Form N से निर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) के सामने केवल मुआवज़े की शिकायत होती है (धारा 71)। पोर्टल पर इनके नाम "Registered New Complaint (Form M)" और "Complaint for Compensation (Form N)" हैं, और दोनों की फीस ₹1,000 है।

UP RERA शिकायत का स्टेटस कैसे देखें?

up-rera.in पर "Complaints" टैब में "Complaint Status" खोलकर शिकायत संख्या डालें। लॉगिन करने पर डैशबोर्ड के "Registered Complaints" में अपनी शिकायतें दिखती हैं, और "Get Virtual Hearing Link" से ऑनलाइन सुनवाई का लिंक मिलता है। वसूली प्रमाण पत्र की स्थिति "Request" टैब के "View RC Status" में दिखती है। मेन्यू के नाम बदल सकते हैं।

पूरा पैसा देने के बाद भी बिल्डर पज़ेशन न दे तो क्या करें?

अनुबंध की कब्ज़े की तारीख, भुगतान का पूरा हिसाब और UP RERA पोर्टल पर प्रोजेक्ट की घोषित तारीख निकालें, और बिल्डर को लिखित में पूछें। तारीख निकल चुकी हो तो धारा 18(1) में पैसा ब्याज सहित वापस या कब्ज़ा मिलने तक हर महीने का ब्याज माँगा जा सकता है। OC आ गया हो पर कब्ज़ा या रजिस्ट्री न हो, तो कब्ज़ा और कन्वेयंस डीड की माँग की जा सकती है; धारा 17(1) में OC से 3 महीने में कन्वेयंस का नियम है।

संबंधित गाइड

स्रोत: रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 14, 18, 19, 31, 40, 43, 44, 58, 71, 79, 81, 88; Newtech Promoters and Developers बनाम उत्तर प्रदेश राज्य, सुप्रीम कोर्ट, 11.11.2021; YEIDA बनाम राज कुमार गोयल, इलाहाबाद हाईकोर्ट (LiveLaw, नवंबर 2025); उपभोक्ता संरक्षण (क्षेत्राधिकार) नियम, 2021 (LiveLaw); UP RERA आँकड़े: सचिव का बयान, जुलाई 2025, जनवरी 2026; अटके प्रोजेक्ट्स की नीति (Housing.com); नोएडा रजिस्ट्री के आँकड़े (जनवरी 2026); UP RERA पोर्टल; UP REAT; UP RERA शिकायत उपयोगकर्ता पुस्तिका (Form M, Form N); शिकायत का स्टेटस ऑनलाइन (मई 2026); रियल एस्टेट अधिनियम की धारा 2(k), 11(4)(b), 17(1), 19(7), 19(10)। अंतिम जाँच: 8 नवंबर 2026।

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