घर का नक्शा पास कैसे कराएं, और अवैध निर्माण का नोटिस मिलने पर क्या करें? (उत्तर प्रदेश)

एक नज़र में

नक्शा पास कराना क्यों ज़रूरी है?

धारा 14 के अनुसार किसी क्षेत्र को विकास क्षेत्र घोषित किए जाने के बाद वहाँ कोई भी व्यक्ति उपाध्यक्ष की लिखित अनुमति के बिना निर्माण या विकास नहीं कर सकता, और महायोजना (Master Plan) या जोनल प्लान लागू होने के बाद निर्माण उसके अनुरूप भी होना चाहिए। नया मकान ही नहीं, पुराने मकान में मंज़िल जोड़ना या ढाँचे में बदलाव भी इसी दायरे में आता है। धारा 15 के अंतर्गत अनुमति शर्तों के साथ दी जा सकती है, और अनुमति देने से मना करने से पहले आवेदक को कारण बताने का उचित अवसर दिया जाता है। गलत जानकारी के आधार पर ली गई अनुमति धारा 15(9) के अंतर्गत सुनवाई का अवसर देकर रद्द की जा सकती है।

निर्माण पूरा होने पर धारा 15-क के अंतर्गत प्राधिकरण को सूचना देकर पूर्णता प्रमाण पत्र (completion certificate) लेना होता है। 2025 उपविधि (प्रस्तर 2.7.4.2) के अनुसार स्वीकृत नक्शा पाँच वर्ष तक वैध रहता है, जिसे निर्धारित शुल्क देकर अधिकतम तीन वर्ष के लिए पुनर्वैध कराया जा सकता है।

लखनऊ में अभी कौन सी भवन उपविधि लागू है?

उत्तर प्रदेश शासन के आवास एवं शहरी नियोजन विभाग ने जुलाई 2025 के शासनादेश (संख्या 1323/2025/8-3099/208/2025) से सभी विकास प्राधिकरणों को "उत्तर प्रदेश विकास प्राधिकरण भवन निर्माण एवं विकास उपविधियाँ तथा आदर्श जोनिंग रेगुलेशन्स-2025" का पालन करने का निर्देश दिया। यह उपविधि 1973 अधिनियम की धारा 57 के अंतर्गत बनी है और इसने 2008 की भवन उपविधि (समय-समय पर संशोधित) तथा 2009 की शमन उपविधि का स्थान लिया है। LDA की वेबसाइट पर "निर्माण एवं विकास उपविधि" पृष्ठ पर यही 2025 उपविधि हिंदी और अंग्रेज़ी में उपलब्ध है। उपविधि के अनुसार हिंदी और अंग्रेज़ी पाठ में अंतर होने पर अंग्रेज़ी पाठ मान्य होगा। उपविधि में आगे संशोधन हो सकते हैं, इसलिए आवेदन से पहले प्राधिकरण से वर्तमान स्थिति पुष्टि कर लें।

क्या छोटे प्लॉट पर भी नक्शा पास कराना पड़ता है?

2025 उपविधि (प्रस्तर 2.1.2) ने भूखंड के आकार के हिसाब से श्रेणियाँ बनाई हैं। स्वीकृत लेआउट में 100 वर्ग मीटर तक के आवासीय भूखंड को अनुमति की ज़रूरत नहीं बताई गई है; इसके बजाय ऑनलाइन पंजीकरण और स्व-प्रमाणन (self-certification) करना होता है। यह छूट अनधिकृत लेआउट/कॉलोनी के भूखंडों और मेला क्षेत्र में लागू नहीं है, और महायोजना तथा उपविधि के सभी नियम फिर भी मानने होते हैं। गलत स्व-घोषणा की ज़िम्मेदारी आवेदक की होती है।

कुछ बड़े आवासीय भूखंडों (जैसे प्राधिकरण द्वारा विकसित या स्वीकृत लेआउट में 500 वर्ग मीटर तक, बहु-इकाई भवन को छोड़कर) पर लाइसेंसशुदा तकनीकी व्यक्ति के प्रमाणन के आधार पर तुरंत ऑनलाइन स्वीकृति की व्यवस्था है। बाकी मामलों में सामान्य ऑनलाइन आवेदन और जाँच होती है। आपका भूखंड किस श्रेणी में है, यह लेआउट की स्थिति और भू-उपयोग पर निर्भर करता है।

नक्शा पास कराने की प्रक्रिया

शुल्क में आवेदन, जाँच, निरीक्षण और विकास शुल्क जैसे मद शामिल हो सकते हैं, जो प्राधिकरण समय-समय पर तय करता है (प्रस्तर 2.6)। राशि आवेदन के समय पोर्टल पर बनती है।

नक्शा ऑनलाइन पास कैसे होता है? FASTPAS (map.up.gov.in)

उत्तर प्रदेश में विकास प्राधिकरणों और आवास विकास परिषद के नक्शे अब एक ही ऑनलाइन व्यवस्था से पास होते हैं। राज्य सरकार ने इसे FASTPAS (Fast and Simplified Trust-Based Plan Approval System) नाम दिया है; अख़बारों में इसे "फास्टपास" या "Fastpass" भी लिखा जाता है। इन्वेस्ट UP के दस्तावेज़ के अनुसार यह 2019 से चल रहे पुराने ऑनलाइन सिस्टम (OBPAS) की जगह आया है, और इसमें एक ही खिड़की से नक्शे की जाँच, ज़रूरी NOC, और अतिरिक्त FAR ख़रीदने या भू-उपयोग बदलने जैसे काम जोड़े गए हैं।

• पोर्टल: LDA की वेबसाइट (ldalucknow.in) पर "Building Plan Approval System" का लिंक map.up.gov.in पर ले जाता है (8 नवंबर 2026 को देखा गया)। आवेदन, दस्तावेज़ अपलोड, शुल्क की गणना और भुगतान यहीं होता है।
• आधार e-KYC: मई 2025 की ख़बरों के अनुसार राज्य सरकार ने सभी विकास प्राधिकरणों और आवास विकास परिषद में नक्शा आवेदन के लिए आधार से पहचान (e-KYC) अनिवार्य कर दी, ताकि असली भू-स्वामी ही आवेदन कर सके। आवेदन के समय आधार अपलोड करके e-KYC करना होता है और स्व-घोषणा पर सहमति देनी होती है।
• छोटे भवन, स्व-प्रमाणित नक्शा: ख़बरों के अनुसार इस पोर्टल पर 100 वर्ग मीटर तक के आवासीय और 30 वर्ग मीटर तक के व्यावसायिक निर्माण के लिए सॉफ़्टवेयर जाँच के बाद स्व-प्रमाणित (auto-certified) नक्शा और प्रमाण पत्र मिल जाता है। यह 2025 उपविधि के प्रस्तर 2.1.2 से मेल खाता है, जिसमें स्वीकृत लेआउट के 100 वर्ग मीटर तक के आवासीय भूखंड पर अनुमति के बजाय ऑनलाइन पंजीकरण और स्व-प्रमाणन की बात है। अपने भूखंड की शर्तें आवेदन के समय पोर्टल पर पुष्टि करें।

ध्यान रखें: स्व-प्रमाणन का मतलब छूट नहीं है। गलत जानकारी देकर ली गई अनुमति धारा 15(9) में रद्द हो सकती है, और उपविधि से हटकर बना निर्माण आगे नोटिस का कारण बनता है। आर्किटेक्ट से बना नक्शा, बैनामे की प्रति, आधार से जुड़ा मोबाइल नंबर और भूखंड का खसरा/लेआउट विवरण पहले से तैयार रखें।

अवैध निर्माण का नोटिस मिले तो क्या करें?

अधिनियम "अनधिकृत विकास" शब्द का इस्तेमाल करता है; आम भाषा में इसे अवैध निर्माण कहते हैं। सबसे पहले नोटिस को ध्यान से पढ़ें: किस धारा में है, किस निर्माण पर आपत्ति है, और जवाब या पालन की तारीख क्या है। 2025 उपविधि (प्रस्तर 16.3.1) कहती है कि अनधिकृत निर्माण के नोटिस में उल्लंघन की प्रकृति, उल्लंघित उपविधि और शमन योग्य निर्माण का दायरा स्पष्ट लिखा जाना चाहिए।

व्यवहार में तीन बातें मदद करती हैं: नोटिस मिलने की तारीख और तरीका लिखकर रखें; हर जवाब की पावती लें; और समय-सीमा निकलने न दें, क्योंकि 30 दिन की अपील अवधि आदेश की तारीख से गिनी जाती है, मिलने की तारीख से नहीं।

LDA नोटिस का जवाब कितने दिन में देना होता है? (LDA notice ka jawab kitne din me)

ऊपर बताई सभी समय-सीमाएँ एक जगह, ताकि तारीख न छूटे:

अगर नोटिस में जवाब की तारीख निकल चुकी है, तब भी लिखित जवाब और पावती का रिकॉर्ड बनाना ज़रूरी है। अपील की अवधि निकलने से पहले अध्यक्ष के यहाँ अपील और स्थगन की अर्ज़ी पर विचार करें।

शमन (compounding) से क्या नियमित हो सकता है और क्या नहीं?

धारा 32 के अंतर्गत उपाध्यक्ष या उनके द्वारा अधिकृत अधिकारी अधिनियम के अंतर्गत दंडनीय अपराध का, कार्यवाही शुरू होने से पहले या बाद में, शमन शुल्क लेकर शमन कर सकते हैं। 2025 उपविधि (प्रस्तर 16.3.3) के अनुसार सेटबैक, कवरेज और FAR से जुड़ा अनधिकृत निर्माण केवल मुख्य भवन से सटा हुआ और तय सीमा के भीतर हो तभी शमन योग्य है। उदाहरण के लिए 15 मीटर तक ऊँचे भवनों में सामने के सेटबैक क्षेत्र का 25% तक (अधिकतम 1 मीटर), और अनुमेय ऊँचाई से अधिकतम 10% तक, बशर्ते मंज़िलों की संख्या न बदले।

प्रस्तर 16.3.2 के अनुसार ये निर्माण शमन योग्य नहीं हैं, जैसे:

• सड़क, पार्क, ग्रीन बेल्ट जैसी सार्वजनिक सुविधा की भूमि पर निर्माण
• महायोजना, जोनल प्लान, लेआउट या पट्टे में तय भू-उपयोग के विरुद्ध निर्माण
• अवैध कॉलोनी के भूखंड पर, सरकारी या सार्वजनिक भूमि पर, या विवादित भूमि पर निर्माण
• तालाब, नदी, नाले की भूमि पर निर्माण
• जहाँ आवश्यक पार्किंग संभव न हो
• ऐसे भवन जिन पर अग्नि-सुरक्षा की अनिवार्य शर्तें लागू हैं, या जहाँ ज़रूरी फायर NOC नहीं ली गई

शमन स्वीकृत होने पर शमन किए गए हिस्से पर धारा 27 की कार्रवाई समाप्त हो जाती है, पर जो हिस्सा शमन योग्य नहीं है उसे हटाना होता है (प्रस्तर 16.3.6)।

शमन शुल्क कितना लगता है?

2025 उपविधि की शमन शुल्क अनुसूची (प्रस्तर 16.3.8) के अनुसार, अनुमेय कवरेज और FAR के भीतर बिना अनुमति के आवासीय निर्माण पर शुल्क भूखंड के आकार के हिसाब से ₹25 से ₹62 प्रति वर्ग मीटर है (150 वर्ग मीटर तक ₹25)। सेटबैक में निर्माण पर शुल्क भूमि मूल्य के प्रतिशत में लगता है; भूमि मूल्य प्राधिकरण की आवासीय दर या कलेक्टर के सर्किल रेट में जो अधिक हो, उससे निकाला जाता है। ये दरें LDA की वेबसाइट पर उपलब्ध उपविधि से 3 नवंबर 2026 को ली गई हैं। सरकारी दरें बदल सकती हैं, इसलिए अपने मामले की गणना प्राधिकरण से ही पुष्टि करें।

नोटिस LDA का है या नगर निगम का?

लखनऊ में भवन मानचित्र, शमन, सीलिंग और ध्वस्तीकरण के ऊपर बताए प्रावधान 1973 अधिनियम के अंतर्गत विकास प्राधिकरण के हैं। नगर निगम का काम मुख्य रूप से गृहकर और उसके अभिलेख में नाम परिवर्तन जैसे विषयों से जुड़ा है, जिसकी जानकारी प्रॉपर्टी mutation किस दफ़्तर में गाइड में है। आवास विकास परिषद की योजनाओं में परिषद की अपनी व्यवस्था लागू हो सकती है। नोटिस के ऊपर छपा विभाग का नाम और धारा देखकर ही तय करें कि जवाब और अपील कहाँ होगी। LDA से जुड़े मामलों का सामान्य विवरण विकास प्राधिकरण (LDA) संबंधी मामले पृष्ठ पर है।

अपील के बाद क्या रास्ता बचता है?

धारा 27(4) और 28-क(5) अध्यक्ष के अपील निर्णय को अंतिम कहती हैं। धारा 41(3) राज्य सरकार को प्राधिकरण या अध्यक्ष के आदेश का अभिलेख मँगाकर उसकी वैधता जाँचने की शक्ति देती है। इसके अलावा संविधान के अनुच्छेद 226 के अंतर्गत उच्च न्यायालय की रिट अधिकारिता सामान्य रूप से उपलब्ध रहती है; कोई राहत मिलेगी या नहीं, यह हर मामले के तथ्यों और रिकॉर्ड पर निर्भर करता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

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स्रोत: उत्तर प्रदेश नगर योजना एवं विकास अधिनियम, 1973 की धारा 14, 15, 15-क, 26, 27, 28, 28-क, 32, 41 और 57; लखनऊ विकास प्राधिकरण, निर्माण एवं विकास उपविधि (2025 उपविधि, 3 नवंबर 2026 को देखी गई); आवास एवं शहरी नियोजन विभाग का शासनादेश संख्या 1323/2025/8-3099/208/2025 सहित उपविधि; इन्वेस्ट UP: FASTPAS का परिचय; map.up.gov.in (8 नवंबर 2026 को देखा गया); आधार e-KYC पर Free Press Journal की रिपोर्ट (24 मई 2025); छोटे भवनों के स्व-प्रमाणित नक्शे पर OneIndia की रिपोर्ट। अंतिम जाँच: 8 नवंबर 2026।