UP में जमीन बंटवारा के नियम: धारा 116, बँटवारा-पत्र और प्रक्रिया

एक नज़र में

बँटवारा क्या होता है?

जब किसी संपत्ति के एक से अधिक हिस्सेदार (सह-स्वामी) हों, तो हर हिस्सेदार का हिस्सा अलग-अलग तय करके उसे अलग कब्ज़ा देना बँटवारा (partition) कहलाता है। बँटवारे के बाद हर हिस्सेदार अपने हिस्से का अलग से मालिक बन जाता है और उसे बेच, गिरवी रख या वसीयत कर सकता है।

उत्तर प्रदेश में बँटवारे के तीन आम रास्ते हैं:

• आपसी सहमति से बँटवारा-पत्र (partition deed) बनाकर उसे रजिस्टर कराना
• खेती की ज़मीन के लिए उपजिलाधिकारी (SDM) के न्यायालय में बँटवारे का वाद (राजस्व संहिता की धारा 116)
• मकान, प्लॉट या अन्य गैर-कृषि संपत्ति के लिए दीवानी न्यायालय में बँटवारे का वाद

खेती की ज़मीन, मकान/प्लॉट या आपसी बँटवारा: कौन सा रास्ता?

हिस्सा किसका कितना होगा?

हिस्से का आधार यह है कि संपत्ति किस तरह आई। पैतृक या उत्तराधिकार में मिली संपत्ति में हिस्सा उत्तराधिकार के कानून से तय होता है। ख़रीदी गई संयुक्त संपत्ति में हिस्सा बैनामे में दर्ज हिस्से या दिए गए धन के अनुसार देखा जाता है।

• शहरी या गैर-कृषि संपत्ति: हिंदू, सिख, जैन और बौद्ध परिवारों पर हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम, 1956 लागू होता है। धारा 6 के अनुसार बेटियाँ भी बेटों की तरह जन्म से सहदायिक (coparcener) हैं। सुप्रीम कोर्ट ने विनीता शर्मा बनाम राकेश शर्मा (2020) में कहा कि यह अधिकार बेटी को पिता के जीवित होने या न होने पर निर्भर नहीं करता।
• खेती की ज़मीन (खतौनी): उत्तराधिकार का क्रम उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006 की धारा 108 से 110 से तय होता है, और नाम वरासत से दर्ज होते हैं।
• मुस्लिम परिवार: हिस्से मुस्लिम पर्सनल लॉ के नियमों से तय होते हैं, जो अलग हैं।

बँटवारे से पहले यह पक्का कर लें कि सभी हिस्सेदारों के नाम अभिलेख में दर्ज हैं। यदि किसी की मृत्यु के बाद वरासत या दाखिल-खारिज नहीं हुआ है, तो पहले वह कराना अक्सर ज़रूरी होता है।

रास्ता 1: आपसी सहमति से बँटवारा-पत्र

जब सभी हिस्सेदार सहमत हों, तो यह सबसे तेज़ और सस्ता रास्ता है।

1. सहमति: सभी हिस्सेदार तय करें कि किसे कौन सा हिस्सा मिलेगा। ज़मीन हो तो गाटा संख्या और क्षेत्रफल, मकान हो तो मंज़िल, कमरे और सीमाएँ साफ़ लिखें। नक्शा साथ लगाना उपयोगी है।
2. बँटवारा-पत्र तैयार करें: हर हिस्से का विवरण, सीमाएँ, और यह कि हर पक्ष बाकी हिस्सों पर अपना दावा छोड़ता है।
3. उप-निबंधक कार्यालय में पंजीकरण: सभी हिस्सेदार गवाहों और पहचान पत्र के साथ उपस्थित हों। अचल संपत्ति के बँटवारा-पत्र का पंजीकरण कराना चाहिए, क्योंकि बिना पंजीकरण के यह आगे साक्ष्य के रूप में कमज़ोर पड़ सकता है।
4. अभिलेख अद्यतन करें: पंजीकरण के बाद खेती की ज़मीन में तहसील से और शहरी संपत्ति में नगर निगम या प्राधिकरण से नए हिस्सों के अनुसार नाम दर्ज कराएँ।

स्टांप और पंजीकरण शुल्क: पहले बँटवारा-पत्र पर संपत्ति के बाज़ार मूल्य के प्रतिशत के हिसाब से स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क लगता था। वर्ष 2025 में उत्तर प्रदेश सरकार ने परिवार की संपत्ति के बँटवारा-पत्र पर ये शुल्क बहुत घटाकर एक निश्चित अधिकतम सीमा (लगभग ₹5,000) तक कर दिए। कौन सी संपत्ति और कौन से संबंधी इसमें आते हैं, इसकी शर्तें पंजीकरण से पहले उप-निबंधक कार्यालय से पुष्टि कर लें।

रास्ता 2: धारा 116 में खेती की ज़मीन का बँटवारा

यदि हिस्सेदार सहमत न हों, तो खतौनी में दर्ज सह-भूमिधर उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006 की धारा 116 के अंतर्गत जोत (holding) के बँटवारे का वाद ला सकता है। यह वाद उपजिलाधिकारी (SDM) के न्यायालय में होता है।

• वाद में सभी सह-खातेदारों को पक्षकार बनाया जाता है।
• न्यायालय हिस्से तय करता है और ज़मीन की गुणवत्ता, स्थिति और कब्ज़े को ध्यान में रखकर बँटवारा कराता है।
• आदेश के बाद खतौनी में अलग-अलग हिस्से दर्ज होते हैं।

लखनऊ में यह बहुत आम वाद है। ज़िले की पाँचों तहसीलों के SDM न्यायालयों में धारा 116 के लगभग 1,690 वाद और ज़िला स्तर के न्यायालयों में 111 वाद लंबित हैं (RCCMS, 7 नवंबर 2026)।

प्रक्रिया उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता नियमावली, 2016 के नियम 109 में है। वाद की सुनवाई सिविल प्रक्रिया संहिता के अनुसार होती है। न्यायालय हर सह-खातेदार का हिस्सा तय करता है, ज़मीन का मूल्यांकन सर्किल दर से करता है, और प्रारंभिक डिक्री (preliminary decree) में हिस्से घोषित करता है। इसके बाद कुर्रा, आपत्ति, अंतिम डिक्री और खतौनी में प्रविष्टि होती है।

कुर्रा (kurra) क्या है?

कुर्रा बँटवारे की वह योजना है जिसमें लिखा जाता है कि किस हिस्सेदार को कौन से गाटे या गाटे का कौन सा भाग मिलेगा। प्रारंभिक डिक्री के बाद SDM इसे क्षेत्र के लेखपाल से तैयार कराते हैं, और नियम 109(5) के अनुसार लेखपाल को आदेश मिलने से एक महीने के भीतर कुर्रा रिपोर्ट देनी होती है। यह कोई लॉटरी या पर्ची नहीं है। लेखपाल को नियम में दिए सिद्धांतों के हिसाब से ज़मीन बाँटनी होती है, जैसे:

• हर पक्ष को उसके हिस्से के अनुपात में ज़मीन मिले, और जहाँ तक हो सके उसका हिस्सा एक जगह (चक की तरह) रहे।
• किसी एक पक्ष को सारी अच्छी या सारी कमज़ोर ज़मीन न मिले।
• जिस गाटे पर कोई हिस्सेदार पहले से अलग खेती कर रहा है, जहाँ तक हो सके वही उसे मिले।
• अगर हिस्सेदार आपसी सहमति या पारिवारिक समझौते से अलग-अलग कब्ज़े में हैं, तो उसे ध्यान में रखा जाता है।

इलाहाबाद हाई कोर्ट (लखनऊ बेंच) ने शहादत अली बनाम राजस्व परिषद (रिट-बी संख्या 669/2025, 29 अगस्त 2025) में कहा कि कुर्रा बनाते समय अमल में आया सच्चा पारिवारिक समझौता सबसे पहले देखा जाता है, फिर अलग कब्ज़ा। कुर्रा पर आपत्ति SDM के यहाँ उसी वाद में लिखित दी जाती है।

धारा 117 और अंतिम डिक्री: बँटवारे के आख़िरी चरण

संहिता की धारा 117 कहती है कि धारा 116 के हर वाद में न्यायालय नियमों में दी गई प्रक्रिया अपनाएगा और हर हिस्से पर देय भू-राजस्व का बँटवारा करेगा। अंतिम डिक्री की तारीख से पहले के भू-राजस्व की देनदारी सभी हिस्सेदारों पर संयुक्त रूप से बनी रहती है (धारा 117(2))।

नियम 109(8) के अनुसार अंतिम डिक्री के समय न्यायालय:

• वादी और प्रतिवादी के हिस्से मेड़ और सीमा (metes and bounds) से अलग करता है;
• एक नक्शा रिकॉर्ड पर रखता है, जिसमें अलग-अलग रंगों से दिखाया जाता है कि किसे कौन सा भाग मिला;
• हर पक्ष पर देय भू-राजस्व बाँटता है;
• खतौनी और नक्शे को उसी हिसाब से सही करने का निर्देश देता है।

पेड़, कुआँ या दूसरे निर्माण बराबर न बँट सकें, तो उनके बदले मुआवज़े का आदेश भी इसी चरण में हो सकता है (धारा 116(2), नियम 109(9))। SDM के फ़ैसले के विरुद्ध पहली अपील आयुक्त के यहाँ और दूसरी अपील राजस्व परिषद में होती है (संहिता की तीसरी अनुसूची)।

बँटवारा कितने दिन में होता है? (batwara kitne din me hota hai)

कोई तय गारंटी नहीं है। नियम 109(10) कहता है कि SDM वाद को छह महीने में निपटाने का प्रयास करेंगे, और ऐसा न हो पाने पर कारण दर्ज करेंगे। कुर्रा रिपोर्ट के लिए लेखपाल को एक महीना मिलता है। असल समय नोटिस तामील (ख़ासकर जब कुछ वारिस बाहर रहते हों), पहले बाकी वरासत, हिस्से पर विवाद, कुर्रा पर आपत्ति और अपील या निगरानी पर टिकता है।

सभी हिस्सेदार सहमत हों, तो पंजीकृत बँटवारा-पत्र आम तौर पर सबसे जल्दी का रास्ता है।

विवादित या पुश्तैनी ज़मीन का बँटवारा कैसे करें (vivadit jameen ka batwara)

पुश्तैनी खेती की ज़मीन में सबसे पहले देखें कि झगड़ा किस बात का है:

• सबके नाम खतौनी में दर्ज हैं, बस बँटवारे पर सहमति नहीं: धारा 116 में बँटवारे का वाद, SDM के न्यायालय में। वाद में ग्राम पंचायत पक्षकार होती है।
• किसी वारिस का नाम छूटा है या गलत दर्ज है: पहले वरासत या नामांतरण ठीक कराएँ (धारा 33(3); तहसीलदार के आदेश पर 30 दिन में अपील, धारा 35(2))। देखें गलत वरासत निरस्त कैसे कराएँ।
• किसी के हक़ (भूमिधरी) पर ही विवाद है: धारा 144 में घोषणा का वाद होता है; वरासत या नामांतरण के आदेश इस वाद को नहीं रोकते (धारा 39)।

किसको कितना हिस्सा मिलेगा, यह राजस्व संहिता की धारा 108–110 से तय होता है; पूरी तस्वीर हमारी पैतृक संपत्ति में हिस्सा कैसे लें गाइड में है।

ज़मीन पर कब्ज़ा (अतिक्रमण) का मामला

बँटवारे का विवाद और संयुक्त ज़मीन पर कब्ज़ा (अतिक्रमण) का विवाद कानूनी रूप से अलग-अलग मामले हैं। बँटवारे में हिस्सेदार अपने-अपने हिस्से का विभाजन चाहते हैं, जबकि कब्ज़े के मामले में कोई बाहरी व्यक्ति या कोई सह-हिस्सेदार संयुक्त ज़मीन के किसी भाग पर बिना हक़ के कब्ज़ा कर लेता है, या किसी हिस्सेदार को उसके हिस्से से वंचित (ouster) कर देता है।

ऐसे मामलों में आम तौर पर प्रभावित सह-हिस्सेदार दीवानी न्यायालय में कब्ज़ा वापस दिलाने (possession) और आगे कब्ज़ा रोकने (injunction) के लिए विशिष्ट अनुतोष अधिनियम (Specific Relief Act) के अंतर्गत वाद दाखिल करता है। खेती की ज़मीन पर अनधिकृत कब्ज़े से जुड़ी कोई अलग राजस्व प्रक्रिया लागू होती है या नहीं, यह मामले के तथ्यों और ज़मीन की प्रकृति (निजी संयुक्त ज़मीन बनाम सरकारी या ग्राम सभा भूमि) पर निर्भर करता है; इसकी पुष्टि तथ्यों के आधार पर अधिवक्ता से करा लेनी चाहिए। कब्ज़ा हटाने के रास्तों की पूरी जानकारी अवैध कब्ज़ा कैसे हटाएं गाइड में है, और 12 साल के कब्ज़े के दावे पर सुप्रीम कोर्ट का रुख रविंदर कौर ग्रेवाल फैसले में समझाया गया है।

ऐसे वाद में आम तौर पर खतौनी की प्रति, पुराना कब्ज़ा या स्वामित्व दिखाने वाले कागज़ात (बैनामा, लगान या भू-राजस्व रसीद, नक्शा) और कब्ज़े में बदलाव कब और कैसे हुआ, इसका विवरण सहायक होता है। कब्ज़े से जुड़े मामलों में समय-सीमा (limitation) का विशेष महत्व होता है, इसलिए स्थिति स्पष्ट होते ही आगे की राह पर अधिवक्ता से राय लेना उपयोगी रहता है।

रास्ता 3: मकान या प्लॉट का बँटवारा (दीवानी वाद)

शहरी मकान, प्लॉट या दुकान जैसी गैर-कृषि संपत्ति पर विवाद हो, तो कोई भी सह-स्वामी दीवानी न्यायालय में बँटवारे और अलग कब्ज़े का वाद दाखिल कर सकता है। आम तौर पर न्यायालय पहले प्रारंभिक डिक्री (preliminary decree) में हिस्से तय करता है, और फिर अंतिम डिक्री में हिस्सों को अलग-अलग बाँटा जाता है। इस दीवानी वाद की पूरी प्रक्रिया — प्लेंट, कमिश्नर और अंतरिम इंजंक्शन सहित — हमारी मकान/प्लॉट के बँटवारे के मुकदमे की गाइड में विस्तार से दी गई है।

यदि संपत्ति ऐसी हो कि उसे बाँटना व्यावहारिक न हो, जैसे एक छोटा मकान, तो बँटवारा अधिनियम, 1893 के अंतर्गत न्यायालय संपत्ति की बिक्री का आदेश देकर रकम हिस्सों के अनुसार बाँटने का रास्ता भी अपना सकता है। कई मामले मध्यस्थता या समझौते से भी निपट जाते हैं।

आम तौर पर किन दस्तावेज़ों की ज़रूरत होती है?

• खतौनी की प्रति (खेती की ज़मीन) या बैनामा, गृहकर रसीद और नामांतरण के कागज़ (शहरी संपत्ति)
• संपत्ति जिस व्यक्ति से आई, उसका मृत्यु प्रमाण पत्र और वारिसों का विवरण
• वसीयत हो तो उसकी प्रति
• संपत्ति का नक्शा या सीमाओं का विवरण
• सभी हिस्सेदारों के पहचान पत्र और फ़ोटो
• पहले हुए किसी मौखिक या लिखित बँटवारे या समझौते का कोई प्रमाण

व्यावहारिक सुझाव

• मौखिक बँटवारा बाद में विवाद का बड़ा कारण बनता है। सहमति हो तो उसे बँटवारा-पत्र में लिखकर रजिस्टर कराएँ।
• किसी हिस्सेदार को छोड़कर किया गया बँटवारा बाद में चुनौती में आ सकता है। बेटियों और सभी वारिसों को शामिल करें।
• बँटवारे से पहले संपत्ति पर कोई ऋण, बंधक या मुकदमा हो तो उसकी स्थिति साफ़ कर लें।
• पंजीकरण के बाद अभिलेख (खतौनी या नगर निगम) में नए हिस्से ज़रूर दर्ज कराएँ।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित गाइड

• वरासत क्या है और कैसे कराएं (उत्तर प्रदेश)
• मकान/प्लॉट का दाखिल-खारिज (नामांतरण)
• वसीयत कैसे बनाएँ और रजिस्टर कराएँ
• SDM के आदेश के खिलाफ अपील
• पैतृक संपत्ति में हिस्सा कैसे लें
• सभी हिंदी कानूनी गाइड

स्रोत: उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006 (धारा 116, 117 और तीसरी अनुसूची); उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता नियमावली, 2016 का नियम 109; इलाहाबाद हाई कोर्ट (लखनऊ बेंच), शहादत अली बनाम राजस्व परिषद, रिट-बी 669/2025 (29.8.2025); हिंदू उत्तराधिकार अधिनियम, 1956; बँटवारा अधिनियम, 1893; RCCMS: लखनऊ में धारा वार लंबित वाद (7 नवंबर 2026)। अंतिम जाँच: 8 नवंबर 2026।