दाखिल-खारिज कैसे कराएं (उत्तर प्रदेश, धारा 34): बैनामे के बाद खतौनी में नाम, आपत्ति और अपील

एक नज़र में

कौन सी स्थिति, कौन सी धारा?

रजिस्ट्री के बाद क्या करें (registry ke baad kya kare): चेकलिस्ट

रजिस्ट्री होने से ज़मीन या मकान का सौदा कागज़ पर पूरा हो जाता है, लेकिन सरकारी रिकॉर्ड में नाम अपने आप नहीं बदलता। रजिस्ट्री के बाद ये काम क्रम से करें:

1. बैनामे की प्रतियाँ सँभालें: रजिस्टर्ड मूल बैनामा सुरक्षित रखें और उसकी कुछ फोटोकॉपी व स्कैन कॉपी बना लें। रजिस्ट्री संख्या और रजिस्ट्री की तारीख अलग से लिख लें; ऑनलाइन आवेदन में यही दोनों माँगी जाती हैं। ज़रूरत पड़े तो उप-निबंधक कार्यालय से प्रमाणित प्रति ली जा सकती है (देखें बैनामे की नकल कैसे निकालें)।
2. खेती की ज़मीन हो तो दाखिल-खारिज का आवेदन: vaad.up.gov.in (RCCMS) पर धारा 34 का ऑनलाइन आवेदन करें, जिसके चरण नीचे दिए हैं। धारा 36(1) के अनुसार रजिस्ट्री दफ़्तर भी तहसीलदार को रजिस्ट्री की सूचना भेजता है, लेकिन नया मालिक अपनी ओर से धारा 34 की सूचना ज़रूर दे।
3. शहर का मकान या प्लॉट हो तो: नामांतरण तहसील में नहीं, नगर निगम (गृहकर रिकॉर्ड) या LDA/आवास विकास जैसे प्राधिकरण में होता है। लखनऊ में किस दफ़्तर में और कैसे, यह लखनऊ में मकान/प्लॉट का म्यूटेशन गाइड में है।
4. वाद संख्या और सुनवाई की तारीख नोट करें: आवेदन का प्रिंट रखें। उद्घोषणा के बाद तय तारीख पर कोई आपत्ति आई हो, तो उसका जवाब देना होता है।
5. आदेश के बाद खतौनी जाँचें: आदेश होने पर नई खतौनी की नकल निकालें और देखें कि नाम, पिता का नाम, हिस्सा और रकबा सही दर्ज हुआ है। गलती हो तो धारा 38 में सुधार का रास्ता है।
6. बाकी जगह नाम बदलवाएँ: बिजली कनेक्शन, पानी और गृहकर जैसे रिकॉर्ड में भी नाम बदलवाना पड़ता है; हर विभाग की अपनी प्रक्रिया है।

बैनामे के बाद ऑनलाइन आवेदन: चरण

राजस्व न्यायालय कंप्यूटरीकृत प्रबंधन प्रणाली (RCCMS) की आधिकारिक मार्गदर्शिका के अनुसार:

1. vaad.up.gov.in खोलें और "धारा 34 के अंतर्गत नामांतरण (दाखिल-खारिज) हेतु ऑनलाइन आवेदन" पर क्लिक करें।
2. जिस मोबाइल नंबर से आवेदन करना है, उसे डालकर OTP लें, OTP और कैप्चा भरकर लॉगिन करें।
3. "निबंधन कार्यालय एवं रजिस्ट्री का विवरण" में जनपद और निबंधन कार्यालय चुनें, फिर रजिस्ट्री संख्या और रजिस्ट्री की तारीख डालकर "प्रदर्शित करें" दबाएँ। उस बैनामे का पूरा विवरण स्क्रीन पर आ जाता है।
4. विवरण जाँचें, अपना पूरा विवरण भरें और नामांतरण के लिए उद्घोषणा करके "आवेदन सुरक्षित करें" दबाएँ।
5. आवेदन सीधे तहसीलदार न्यायालय में नामांतरण वाद के रूप में अपने आप दर्ज हो जाता है, जिसे पीठासीन अधिकारी नियमों के अनुसार निपटाते हैं।
6. "कुल दर्ज आवेदन पत्र" विकल्प से आवेदन का प्रिंट लें और वाद संख्या सँभालकर रखें।

क्या रजिस्ट्री होते ही दाखिल-खारिज अपने आप हो जाता है? रजिस्ट्री के साथ नामांतरण वाद अपने आप दर्ज होने की व्यवस्था पर खबरें आई हैं, लेकिन आधिकारिक मार्गदर्शिका के अनुसार अभी आवेदक को पोर्टल पर रजिस्ट्री संख्या और तारीख डालकर आवेदन करना होता है। आवेदन सुरक्षित करने के बाद वाद अपने आप दर्ज होता है। इसलिए रजिस्ट्री के बाद यह न मानें कि कुछ करना नहीं है।

आम तौर पर पास रखें: रजिस्टर्ड बैनामे की प्रति (रजिस्ट्री संख्या और तारीख सहित), पहचान पत्र, चालू मोबाइल नंबर, और ज़मीन की पुरानी खतौनी की नकल।

आवेदन के बाद क्या होता है?

1. उद्घोषणा: धारा 35(1) में तहसीलदार उद्घोषणा जारी करते हैं और ज़रूरी जाँच करते हैं।
2. आपत्ति का समय: नियम 34 के अनुसार उद्घोषणा में दी गई सुनवाई की तारीख उद्घोषणा से कम से कम 30 दिन बाद की होती है। इस बीच कोई भी प्रभावित व्यक्ति आपत्ति दे सकता है।
3. निर्विवाद मामला: कोई आपत्ति न हो तो तहसीलदार खतौनी में बदलाव का आदेश देते हैं।
4. विवादित मामला: आपत्ति हो तो तहसीलदार दोनों पक्षों को सुनकर विवाद तय करते हैं, और ज़रूरत हो तो खतौनी में बदलाव का आदेश देते हैं।
5. खतौनी की जाँच: आदेश के बाद नई खतौनी की नकल निकालकर देख लें कि नाम और हिस्सा सही दर्ज हुआ है।

वाद की स्थिति vaad.up.gov.in पर वाद संख्या से दिखती है। "लंबित", "निस्तारित" जैसे शब्दों का मतलब राजस्व वाद स्टेटस गाइड में है।

रजिस्ट्री के कितने दिन बाद नामांतरण होता है (registry ke kitne din baad namantaran hota hai)

इसका कोई पक्का दिन कानून में नहीं लिखा। समय इन बातों से तय होता है:

• आवेदन कब किया: घड़ी आपके धारा 34 के आवेदन से चलती है। आवेदन देर से करेंगे, तो नामांतरण भी देर से होगा।
• आपत्ति का समय: नियम 34 के अनुसार उद्घोषणा में सुनवाई की तारीख उद्घोषणा से कम से कम 30 दिन बाद की होती है। यानी उद्घोषणा के बाद कम से कम एक महीना आपत्ति के लिए खुला रहता है।
• सरकारी लक्ष्य: जुलाई 2025 की मीडिया रिपोर्टों के अनुसार राज्य सरकार के एक शासनादेश में कहा गया कि निर्विवाद मामलों में दाखिल-खारिज रजिस्ट्री से 45 दिन में और विवादित मामलों में 90 दिन में तय हो। यह प्रशासनिक लक्ष्य है; हर मामले में इसी समय में आदेश होने की गारंटी नहीं।
• आपत्ति आई तो: सुनवाई, सबूत और तारीखों में समय लगता है, और कई बार महीनों लग जाते हैं।

लेखपाल की रिपोर्ट या आदेश में बहुत देर हो, तो वाद संख्या लेकर तहसील में पता करें कि फ़ाइल किस स्तर पर रुकी है।

दाखिल-खारिज की फीस (dakhil kharij ki fees)

धारा 34(2) कहती है कि राज्य सरकार रिकॉर्ड में प्रविष्टि के लिए शुल्क की दर तय कर सकती है, और शुल्क वही देगा जिसके नाम प्रविष्टि होनी है। स्टाम्प एवं रजिस्ट्रेशन विभाग के पोर्टल (igrsup.gov.in) के "शुल्क विवरण" पेज पर "Mutation at Land records office" के सामने लिखा है कि राज्य में इस सेवा का कोई शुल्क नहीं है। फिर भी नियम बदल सकते हैं, इसलिए आवेदन के समय पोर्टल या तहसील पर ताज़ा स्थिति देख लें।

• जनसेवा केंद्र या साइबर कैफ़े से आवेदन कराने पर उनका सेवा शुल्क अलग होता है; वह सरकारी फीस नहीं है।
• खतौनी की प्रमाणित नकल का शुल्क अलग है।
• शहर के मकान/प्लॉट के नामांतरण की फीस नगर निगम या प्राधिकरण अपने नियमों से लेते हैं।

दाखिल-खारिज का स्टेटस कैसे देखें (dakhil kharij status)

1. vaad.up.gov.in (राजस्व न्यायालय कंप्यूटरीकृत प्रबंधन प्रणाली) खोलें।
2. वाद खोजने का विकल्प चुनें। आम तौर पर कंप्यूटरीकृत वाद संख्या से, या जनपद, तहसील और न्यायालय चुनकर, खोजा जाता है।
3. आवेदन के प्रिंट पर लिखी वाद संख्या डालें, कैप्चा भरें और खोजें।
4. स्क्रीन पर वाद की स्थिति (लंबित या निस्तारित), अगली तारीख और आदेश दिखते हैं।

पोर्टल के मेन्यू के नाम समय-समय पर बदलते हैं, इसलिए स्क्रीन पर लिखे विकल्प के हिसाब से चलें। उत्तर प्रदेश भूलेख (upbhulekh.gov.in) की खतौनी में भी किसी गाटे पर चल रहे राजस्व वाद की कंप्यूटरीकृत संख्या दिखती है। स्टेटस के शब्दों का मतलब राजस्व वाद स्टेटस गाइड में है।

दाखिल-खारिज कैसे रोकें: आपत्ति कैसे लगाएँ

किसी ने आपकी ज़मीन का बैनामा अपने नाम दिखाकर नामांतरण का आवेदन किया है, या बेचने वाले का हक़ ही विवादित है, तो:

• तहसील से उस नामांतरण वाद की संख्या और सुनवाई की तारीख पता करें (पोर्टल पर भी दिखती है)।
• सुनवाई से पहले उसी वाद में तहसीलदार के यहाँ लिखित आपत्ति दें, अपने कागज़ लगाकर, और प्राप्ति या डायरी नंबर लें। केवल किसी पोर्टल पर शिकायत भेज देना काफ़ी नहीं।
• सुनवाई के दिन कागज़ लेकर उपस्थित रहें।
• अगर असली झगड़ा मालिकाना हक़ का है, जैसे फर्जी बैनामा, तो नामांतरण की कार्यवाही उसे अंतिम रूप से तय नहीं करती। बैनामा रद्द कराने या हक़ की घोषणा का अलग वाद करना पड़ सकता है — देखें बैनामा रद्द करने की गाइड।

आपत्ति कौन दे सकता है, उसमें क्या लिखें और आदेश हो चुका हो तो क्या करें, इसकी पूरी जानकारी गलत वरासत या दाखिल-खारिज पर आपत्ति वाली गाइड में है।

आपत्ति कौन लगा सकता है?

धारा 35 में तहसीलदार उद्घोषणा इसलिए जारी करते हैं कि जिस किसी का उस ज़मीन में हक़ या हित है, वह सामने आ सके। आम तौर पर आपत्ति ये लोग देते हैं:

• खतौनी में दर्ज सह-खातेदार, जिनका हिस्सा बिना बँटवारे के बेचा गया;
• पिछले मालिक के वारिस, जिनका कहना है कि बेचने वाले को पूरा हिस्सा बेचने का हक़ नहीं था;
• वह व्यक्ति, जिसने उसी ज़मीन का पहले बैनामा या बिक्री का इकरारनामा कराया हो;
• वह व्यक्ति, जिसका दावा है कि बैनामा फर्जी है या उसके नाम से किसी और ने किया।

केवल पड़ोसी होना या आपसी रंजिश आपत्ति का आधार नहीं है। आपत्ति में अपना हक़ कागज़ के साथ दिखाना होता है।

आपत्ति कैसे हटती है?

जिसके नाम नामांतरण होना है, उसकी ओर से:

• आपत्ति की प्रति लेकर तय तारीख पर लिखित जवाब दें, साथ में बैनामा, पुरानी खतौनी और भुगतान के सबूत लगाएँ।
• तहसीलदार दोनों पक्षों को सुनकर धारा 35(1)(c) में विवाद तय करते हैं। आपत्ति में दम न हो, तो उसे खारिज कर नामांतरण का आदेश होता है।
• आपत्ति करने वाला तारीखों पर न आए, तो अधिकारी उपलब्ध कागज़ों के आधार पर आगे बढ़ सकते हैं।
• दोनों पक्षों में समझौता हो जाए, तो लिखित समझौता दाखिल किया जा सकता है।
• आदेश से जो भी पक्ष असंतुष्ट हो, वह 30 दिन में SDM के यहाँ अपील कर सकता है (नीचे तालिका)।

ध्यान रहे, अगर आपत्ति असल में मालिकाना हक़ के झगड़े की है (जैसे फर्जी बैनामा), तो तहसील का आदेश उस झगड़े को अंतिम रूप से तय नहीं करता; उसके लिए सिविल कोर्ट या राजस्व न्यायालय में अलग वाद होता है।

आदेश के बाद: अपील और निगरानी

इलाहाबाद हाई कोर्ट ने 5 अगस्त 2024 को एक रिट याचिका (संख्या 11344/2024) में कहा कि धारा 35(2) में SDM के अपीलीय आदेश के खिलाफ आगे कोई अपील नहीं होती, और उपाय धारा 210 की निगरानी का है; अदालत ने 2022 के Jhinka Devi फैसले का सहारा लिया। संहिता की तीसरी अनुसूची को कुछ जगह आयुक्त के यहाँ द्वितीय अपील के रूप में भी पढ़ा जाता है, इसलिए दाखिल करने से पहले आदेश की प्रति पर लिखा अगला उपाय और संहिता का ताज़ा पाठ ज़रूर मिलाएँ। खतौनी की नकल निकालने की तारीख को आदेश की तारीख न समझें।

सूचना न देने का असर (धारा 37)

धारा 37 के अनुसार जिसने उत्तराधिकार या हस्तांतरण से ज़मीन पाई है, वह जब तक धारा 33 या 34 की सूचना नहीं देता, तब तक उस ज़मीन से जुड़े कुछ वाद राजस्व न्यायालय में नहीं ला सकता। संहिता में सूचना देने की कोई तय समय-सीमा नहीं लिखी, लेकिन देर करने से पुराने मालिक का नाम रिकॉर्ड में बना रहता है, जिससे आगे की बिक्री, बँटवारे या दूसरे वादों में अड़चन आती है।

लखनऊ के आँकड़े: राजस्व न्यायालयों का सबसे बड़ा काम

राजस्व न्यायालय कंप्यूटरीकृत प्रबंधन प्रणाली की "धारा वार लंबित वाद" रिपोर्ट (7 नवंबर 2026 को देखी गई) के अनुसार लखनऊ ज़िले की पाँचों तहसीलों के न्यायालयों (उपजिलाधिकारी, तहसीलदार, नायब तहसीलदार) में राजस्व संहिता के लंबित वादों में नामांतरण सबसे बड़ा हिस्सा है:

रिपोर्ट में दर्ज मुख्य श्रेणियों (नामांतरण, पैमाइश, बँटवारा, ग्राम सभा ज़मीन, खतौनी सुधार, घोषणात्मक वाद आदि) के लगभग 46,000 लंबित वादों में से करीब 68% नामांतरण के हैं। यानी आवेदन के बाद भी वाद की स्थिति पर नज़र रखना और आपत्ति की तारीख न छोड़ना ज़रूरी है।

आँकड़े RCCMS: धारा वार लंबित वादों की सूची से, तहसील स्तर, उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता 2006। संख्याएँ रोज़ बदलती हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

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स्रोत: उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006 की धारा 33, 34, 35, 37, 210; उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता नियमावली, 2016 का नियम 34; RCCMS: धारा 34 में ऑनलाइन नामांतरण आवेदन और उसकी आधिकारिक आवेदन मार्गदर्शिका; इलाहाबाद हाई कोर्ट, रिट याचिका 11344/2024 (5.8.2024); Jitendra Singh बनाम मध्य प्रदेश राज्य (सुप्रीम कोर्ट, 2021); RCCMS धारा वार लंबित वाद; igrsup.gov.in: शुल्क विवरण (दाखिल-खारिज); 45 और 90 दिन का शासनादेश (Free Press Journal, जुलाई 2025); उत्तर प्रदेश भूलेख (upbhulekh.gov.in)। अंतिम जाँच: 8 नवंबर 2026।